Малоэтажка не по карману

Главная проблема, сдерживающая развитие малоэтажного домостроения
в Красноярском крае,– недостаточная платежеспособность населения. А строить конкурентоспособные дома для тех, кто все же может позволить себе жизнь в комфортном частном коттедже, корпоративным застройщикам без помощи государства в обеспечении инфраструктурой
невыгодно. К такому выводу пришли участники прошедшего в СФУ «круглого стола» «Развитие жилищного строительства в Красноярском крае до 2020 года: проблемы и перспективы малоэтажного домостроения».

Записал Вадим Гусельников

Иван Инжутов, директор Инженерно-строительного института Сибирского федерального университета:
– Уважаемые участники «круглого стола», хотелось бы обсудить основные проблемы, с которыми встречаются застройщики в этой связи. Изменилась ли ситуация?
Константин Шумов, руководитель службы по контролю в области градостроительной деятельности Красноярского края:
– В ходе реализации национального проекта был выявлен ряд проблем. На момент вступления в силу нового Градостроительного кодекса регион был обеспечен актуализированной градостроительной документацией только на 35%. Норма кодекса имела очень жесткий характер, было заявлено, что не
позднее 1 января 2008 года каждое муниципальное образование должно иметь собственный генплан, без наличия которого нельзя выдавать разрешения на строительство, нельзя переводить земли из одной категории в другую и во-
обще отводить земельные участки.
У нас возник серьезный риск по реализации жилищных программ и развитию малоэтажного строительства. Соответственно встала задача обновления градостроительной документации в достаточно короткий промежуток времени. За счет средств краевого бюджета были профинансированы две программы
территориального планирования. Объем финансирования – более 500 миллионов рублей. В рамках этих программ удалось обеспечить край актуализированной градостроительной документацией.
К 1 января 2012 года регион будет иметь стопроцентную обеспеченность по схемам территориального планирования муниципальных районов. Помимо этого была заказана схема территориального планирования края, а также наиболее востребованных территорий, таких, как группа промышленных районов Нижнего Приангарья, природный парк «Ергаки».
Мы получим на 1 января 2012 года 100%-ную обеспеченность новыми генпланами городских округов, городских поселений и порядка 20% сельских населенных пунктов.
Да, проблема по сельским населенным пунктам не решена. Но здесь надо понимать, что не во всех селах и деревнях происходит серьезная инвестиционная деятельность. Поэтому в условиях бюджетного дефицита были
приняты критерии отбора муниципальных образований на получение субсидий краевого бюджета. В результате мы выходим на 20%-ный показатель обеспеченности. По этим цифрам наш край – один из лидеров в России.
Уже подготовлена новая программа территориального планирования на 2012-2014 годы. Специфика ее заключается в том, что она предназначена для закрытия еще одной серьезной бреши в пакете градостроительной документации края – нехватки проектов планировок.
Процент обеспеченности проектами планировок даже тех территорий, где востребовано индивидуальное жилищное строительство и жилищное строительство вообще, достаточно низок.
По нашим подсчетам, требуется порядка полумиллиарда рублей на то, чтобы обеспечить проектами планировки только крупные населенные пункты в крае, где достаточно активно либо развивается, либо предполагает развиваться жилищное строительство. Эти полмиллиарда рублей найдены в краевом бюджете и в виде субсидий будут передаваться муниципальным образованиям на разработку проектов планировки с проектами межевания.
Какой эффект мы при этом получим и какие проблем таким образом решим? По нашим подсчетам, в крае до того, чтобы получить земельный участок, проходит от полутора до двух лет. Наличие подготовленного за счет бюджета проекта планировки с проектами межевания позволит сформировывать земельные участки и предоставлять их достаточно просто и быстро. Например, в Белгородской области, которая лидер по малоэтажному строительству, в год сдают порядка 600 тысяч кв. м малоэтажного жилья, а мы выходим на показатель всего порядка 25-30 тысяч в год. Там срок предоставления земельного участка индивидуальному застройщику – 21 день от подачи заявления до выдачи сформированного участка с разрешением на строительство.
Помимо этого земельные ресурсы под строительство, которыми распоряжается край, крайне незначительны. Если говорить о муниципальных образованиях, то лучшие территории на протяжении последних двадцати лет были приобретены частными лицами. У муниципалитетов не так много земли, которую нужно обустраивать в целях развития и стимуляции жилищного строительства. В то же время частные инвесторы, имея объемные земельные участки, не всегда располагают достаточными финансовыми ресурсами для того, чтобы разработать проекты планировки, понимая, что средств на инженерно-транспортное обустройство этих земельных участков у них нет. А если раскладывать затраты на инженерно-транспортную инфраструктуру, и тем более социальную инфраструктуру, на стоимость квадратного метра, очевидно, что такие проекты развития жилищного строительства, в том числе малоэтажного, являются неконкурентоспособными. Поэтому только учет взаимных интересов государства, муниципалитетов, частных застройщиков и потребителя в виде комплексных документов развития территории позволят разрешить проблемы.
В крае приняты специальные программы, которые отпускали финансовые ресурсы на инженерное обустройство площадок. Порядка 800 млн. рублей было распределено за последнее время на проектирование и строительство инженерной инфраструктуры. Это позволило, в частности, в пригороде Красноярска активно развиваться двум крупным жилым районам. Но средств на обустройство всех необходимых площадок малоэтажного строительства явно
недостаточно.
Главная проблема – финансовая, из-за которой невозможно до сих пор комплексно на уровне каждого муниципалитета получить необходимый пакет градостроительных земельных нормативных документов, позволяющих так осуществлять градостроительную политику, градостроительную деятельность, чтобы у нас не возникало главного риска – риска несоблюдения конституционных прав граждан на комфортную среду обитания.
Иван Инжутов:
– Группы проблем у нас в целом не изменились…
Олег Животов, начальник отдела развития строительного комплекса министерства строительства и архитектуры Красноярского края:
– Я бы хотел заострить внимание на том, для чего нам нужно наращивать объемы ввода малоэтажного жилья. Президентом сформирована задача по увеличению объема ввода жилья к 2020 году – 1 кв. м на человека ежегодно. Исходя из этой задачи Минрегионом обозначен объем ввода: 2010 года – 870 тыс. кв. м, 2011 год – 998 тысяч. Следующий же этап у нас вызывает некоторое напряжение. В 2013 году край должен сдать 1 млн. 200 тыс. кв. м, 2015 год – 1 млн. 660 тыс. При этом Минрегион категорически настаивает, чтобы доля малоэтажного жилья к 2020 году составила не менее 70% от общего объема ввода жилья. Для края плановый показатель общего объема ввода на 2020 год – 2 млн. 240 тыс. кв. м. Вы представляете, какой объем ввода малоэтажки мы должны обеспечить?
В рамках уже утвержденной Минрегионом программы жилищного строительства края на 2015 год нами задекларированы показатели увеличения объемов ввода малоэтажного жилья до 35% от общего ввода при сегодняшних
22%. А это показатели, по которым федеральный центр оценивает состоятельность и потенциал органов государственной власти территории.
Что касается обеспечения земельных участков инженерной и транспортной инфраструктурой, то власть, понимая, что львиная доля муниципалитетов у нас дотационные, идет на затраты: объем выделяемых денежных средств ежегодно составляет порядка 200-250 миллионов.
Константин Шумов:
– Я хотел добавить, коллеги, для понимания объемов затрат, необходимых для обеспечения инженерной инфраструктурой площадок комплексного развития жилья только в Красноярске. Порядка 47 млрд. рублей необходимо для того, чтобы в столице края закрыть вопрос инженерного обустройства площадок под жилищное строительство в период до 2015 года.
Очевидно, что такие затраты бюджет себе позволить не может, надо говорить об этом честно. Максимум финансовых средств, которые можно было бы предоставить Красноярску, это порядка 2 млрд. в год.
По моему мнению, один из парадоксов развития жилищного строительства в Сибири в том, что при наличии гигантских земельных ресурсов у нас нет инфраструктурно обустроенной земли. Это главная, по сути дела, проблема, определяющая доступность земли для застройщиков и потребителя.
Иван Инжутов:
– Действительно, средства на обустройство участков требуются колоссальные. Но положительные примеры есть.
Андрей Тимошенко, генеральный директор компании «Новалэнд»:
– У нас появилась, наконец, возможность обустроить участки дорогами и инженерными сетями. К этому мы шли пять лет. До конца года подготовим 200 участков со всей инфраструктурой. Понятно, что не было опыта, отчасти поэтому процедура была затянута. Поскольку сети и дороги у нас будут сделаны на краевые и федеральные средства, цена квадрата снизилась на 12 тысяч рублей.
Теперь перед нами стоит следующая проблема – нет производств, которые реально «заточены» под малоэтажное строительство. В крае запущены три производства каркасно-деревянного домостроения, но они не выпускают ни одного квадратного метра. Технологии для Сибири оптимальные, и я думаю, что эту тему надо продвигать. А если бы проектные институты разработали экономически выгодные проекты домов, это позволило бы снизить стоимость.
Столкнулись с проблемой оптимального ценового диапазона – строить дом площадью 40-50 квадратов невыгодно, один фундамент дороже, чем строительство дома. А строить дом площадью 100-120 квадратов – цена выходит за 3 миллиона рублей. Каркасные технологии могут снизить стоимость квадратного метра.
Владимир Шабунин, генеральный директор строительной компании «Зодчий»:
– Мы занимаемся малоэтажным строительством три года, строим коттеджный поселок. Непосредственно строительство начали с мая прошлого года. Сейчас завершаем строительство первой очереди из 60 домов. Кроме того, начато строительство второй очереди, еще 80 домов. Мы вошли в программу «Дом» и второй год часть инженерной инфраструктуры строим за счет бюджета, а это примерно 20% от общих затрат.
Вообще, если честно, по сравнению с застройкой в черте города малоэтажное строительство на порядок сложнее. Я в своем бизнесе не новичок, занимался строительством в Красноярске всю жизнь. В малоэтажке практически все приходится создавать заново.
Мой коллега упомянул, что с проектами не все гладко. Мы начали с того, что переработали все проекты – более 3 тысяч, но, к сожалению, не нашли ни одного, который подошел нам. В итоге пришлось разработать порядка 15-20 проектов новых.
Что касается инженерной инфраструктуры, то примерно 30% затрат в составе квадратного метра падает именно на инфраструктуру. На 75 тыс. кв. метров жилья, которые мы должны построить по проекту, нужно 17 трансформаторных подстанций, 11 км дорог.
Проблем много, но они решаемы, хотя и очень сложно. Сегодня, не создав структуры, которые будут заниматься решением этих проблем, мы не продвинемся. Нужна координация действий. Деньги, конечно, один из основных факторов, но мне кажется, что система управления, система координации действий – вот самое главное.
Юрий Подопригора, исполнительный директор Союза строителей Красноярского края:
– Позвольте мне прокомментировать проблему с позиции спроса, рынка, предпочтений потребителей. Я ни разу не слышал о том, проводилось ли где-то мало-мальски серьезное исследование о структуре спроса на объекты малоэтажного строительства. Нужно понимать, кому этот товар интересен.
Есть малоэтажное строительство в районах края, ориентированное на локальный спрос. Это, условно говоря, деревня, в которой строятся дома индивидуальными застройщиками. Другой вид спроса – малоэтажное строительство фактически в черте Красноярска, по-другому ориентированное на потребителя.
Говорят, малоэтажка – это «Сосны». Но «Сосны» не малоэтажка, это городской проект. «Новалэнд» тоже близок к городу, это проект, живущий по городским законам. Вот дорога, вот развязка, вот вся городская инфраструктура в секундной доступности. Городские проекты живут по своим законам, спрос на них формируется по-своему. А что мы имеем в пригородной зоне, то есть в зоне, которая является объектом пристального внимания со стороны частного инвестора и объектом рассеянного внимания со стороны застройщиков? Рассеянного, потому что застройщику малоэтажка не столь интересна.
Вот мы сейчас говорим: три года – 60 домов, а это же один подъезд. В этом смысле застройщик городской из города-то не вылезет. Это другая экономика, для вхождения в которую надо иметь мужество.
Я как представитель исследовательской компании впервые получил заказ на исследование спроса по малоэтажке. Начали считать, смотреть. В Емельяновском районе 26 площадок, в которых интенсивно продается земля, где с подрядом, где без подряда, где с частичным подрядом. Это к слову о комплексной застройке: когда мы придем к комплексному освоению этой территории, она будет уже вся частоколами разгорожена.
К вопросу о спросе. Кто хочет жить за городом, кто является потребителем малоэтажки, и вообще есть ли он? Есть ли потребность втполутора миллионах квадратных метров малоэтажного домостроительства? Даже давайте половину на край отдадим – в крае наверняка такая потребность есть, если в сельских населенных пунктах люди живут в малоэтажке, они там и будут жить.
Что мы имеем в пригородной зоне? По предварительным данным, до 90% покупателей земли, членов ДНТ – мы сейчас проводим опрос по трем ДНТ в Емельяновском районе – строят либо приобретают объекты в качестве второго дома временного проживания. Решение ли это жилищной проблемы, или это удовлетворение какой-то другой человеческой потребности?
Нами выявлено два сегмента спроса на загородное малоэтажное жилье. Один сегмент – элитное жилье от 8 миллионов, повышенные требования к окружению, меньшие требования к инфраструктуре вокруг, зато это живописное место, это участок от 20 соток, нормальное капитальное строение, приспособленное к постоянному проживанию. Мне знакомы четыре таких мини-поселка, которые существуют вне рынка, что называется, где за год приобретается и строится от 5 до 10 объектов из 40-50 возможных. Да, эти объекты приспособлены к постоянному проживанию, но вряд ли там будут проживать хозяева весь год.
Второй сегмент, в котором есть ярко выраженный спрос, – объекты временного проживания ценой до полутора миллионов. По-русски говоря, дача. Это загородный домик, куда можно выехать, где можно жить с мая по сентябрь, выращивать там морковку, жарить шашлык, париться зимой в бане. Середины, людей, которые осознанно готовы предъявлять потребности в объектах постоянного проживания, в диапазоне той реалистичной цены – 3,5-5 миллионов, в которую попадает объект, пригодный для проживания, таких под микроскопом не обнаружено. Я могу еще поискать, исследование не закончено. Сознательный потребитель, который готов выложить от 3 миллионов и выше за объект, в котором можно проживать круглогодично, как правило, понимает ежемесячную стоимость эксплуатации этого объекта. А стоимость эта хорошая получается, в зимний период за 15 тысяч может зашкаливать. Встает вопрос энергосберегающих технологий. Но есть вопросы, которые мы не перескочим, – это автомобиль у каждого взрослого члена семьи, это необходимость поддерживать круглосуточную охрану и каким-то образом ухаживать за своим домом в 120 квадратов. Получается, что по эксплуатационным характеристикам такой объект по сумме жизненных затрат, не только коммунальных, выбивается из той категории, в которой мы видим платежеспособный спрос. Я могу сказать, что наши усилия по так называемому развитию малоэтажного строительства – это как приготовление свинины на обед в мусульманской стране. Да, мы можем сделать вкусно, но кто есть будет? В этом смысле вопросы, связанные с развитием малоэтажки, как мне кажется, упираются в вопрос спроса, который не изучен и не сформирован. Когда мы ответим, кто он, покупатель малоэтажки, как он выглядит, что он любит, на чем он ездит, как он собирается дальше жить, тогда мы сможем строить все дальнейшие планы. Сегодня этого никто не знает. И вот это – проблема.
Константин Шумов:
– Хочу прокомментировать то, что сказал Юрий Владимирович. По большому счету, плохая макроэкономическая ситуация в карманах потенциальных потребителей малоэтажного строительства и является основной причиной недостаточных темпов его развития. Это факт. Задайте себе в первую очередь вопрос: готовы ли вы сегодня жить в долг? На мой взгляд, значительная часть населения, исходя из уровня доходов, не готова жить в долг по тем условиям, которые сегодня предлагаются на рынке денег. Учитывая достаточно высокую стоимость содержания частного дома – от 9 до 15 тысяч в пиковые сезонные месяцы.
Когда мы настаивали на появлении собственной программы развития жилищного строительства в муниципалитетах, то требовали от них, чтобы они провели серьезные исследовательские работы, чтобы понять структуру потребительского спроса. Вот этого муниципалитеты не сделали. У меня возникает вопрос: что это за муниципальные программы жилищного развития, если они не знают, что, сколько и для кого они собираются строить?
Иван Инжутов:
– Мы пока еще не имеем индустриальной базы малоэтажного домостроения, поэтому нужны коллективные усилия для решения целого ряда проблем – организационных, экономических, инженерных, социальных.